ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПО РАЗВИТИЮ МАЛОЭТАЖНОГО КАРКАСНО-ПАНЕЛЬНОГО ДЕРЕВЯННОГО ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Опубликовано: 02.09.2018

Авторами исследован мировой опыт производства и строительства малоэтажных жилых домов. По результатам проведенного анализа в качестве предпочтительной технологии малоэтажного жилищного строительства в Республике Беларусь рекомендована деревянная каркасно-панельная технология.

Предлагаемые авторами выводы и предложения могут использоваться инвесторами и другими заинтересованными лицами при создании производств по выпуску инновационных строительных материалов в рамках развития полноценного сегмента малоэтажного домостроения. Внедрение на практике предлагаемых мероприятий позволит снизить стоимость и уменьшить сроки возведения малоэтажных жилых объектов.

The authors have studied the world's experience in low-rise residential buildings manufacturing and construction. According to the analysis results a wooden frame-panel technology was recommended as a preferred low-rise housing technology in Belarus.

The conclusions and recommendations proposed by the authors can be used by investors and other stakeholders in creation of the innovative building materials production within the development of the full segment of low-rise housing. Implementation of the proposed activities will reduce cost and construction time of low-rise residential buildings in practice.

ВВЕДЕНИЕ

В условиях массового строительства жилья в Республике Беларусь при возрастании доли домов, строящихся по индивидуальным проектам, обострилась необходимость оценки эксплуатационных качеств готового жилья. Возникла проблема выявления новых подходов к жилой застройке и создания для граждан жилых домов новых поколений, с более комфортными условиями проживания в системе «окружающая среда – инфраструктура – жилой дом – техника[2] – человек».

Возводимое при государственной поддержке малоэтажное жилье должно отвечать двум ключевым требованиям: быть эконом-класса и проектироваться с учетом высоких требований к энергоэффективности и экологичности. Развитие малоэтажного строительства в Республике Беларусь – это основной резерв по увеличению объемов ввода жилья. К 2015 г. в Республике Беларусь планируется вывести мощности по строительству жилья на уровень 10 млн м2 в год. Помочь в этом должно малоэтажное строительство, так как первичный рынок малоэтажного жилья отличается более быстрым оборотом средств хозяйствующих субъектов рынка за счет существенного сокращения сроков инвестиционных циклов по сравнению с многоэтажным строительством.

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО МАЛОЭТАЖНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (с 63 % от общего объема строительства в Финляндии до 97 % в Канаде и 95 % в США), на основе деревянных конструкций, как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже. Так, стоимость строительства 1 м2 малоэтажного жилья эконом-класса на одну семью в зарубежных странах ниже 1 м2 жилья в многоквартирных домах на 10 %–20 %.

За последние 30 лет правительствами, проектными, строительными организациями и инвестиционными компаниями США, Канады, Норвегии, Швеции и Финляндии вложены сотни миллионов долларов в усовершенствование каркасной технологии в целях достижения наивысших эксплуатационных показателей и комфортности жилья. Сегодня более 80 % населения этих стран строят дома с использованием деревянной каркасно-панельной технологии из-за постоянно растущих требований к экологичности и энергосбережению жилого здания.

С принятием в странах Евросоюза новых теплотехнических стандартов строить жилой дом из кирпича в ряде стран Западной Европы стало дорого. Альтернативным вариантом возведения малоэтажного жилья является применение каркасной (каркасно-панельной) технологии из деревянных конструкций, которая позволяет человеку со средним доходом иметь свой собственный дом. Это возможно с использованием североамериканских строительных технологий, которые отработаны десятилетиями, с применением местных материалов. В развитии малоэтажного строительства специалисты отмечают тенденцию увеличения площади жилья на душу населения. При рекомендуемом ООН значении минимальной площади жилья, приходящейся на 1 человека – 30,0 м2, – в Республике Беларусь этот показатель составляет только 23,2 м2 [1].

Проведенные исследования позволили выделить следующую закономерность – увеличение объемов возведения деревянного малоэтажного домостроения в странах Европы и Северной Америки с большими лесными массивами и запасами древесины. Данная тенденция представлена на рис. 1. Так, в Испании, имеющей незначительные ресурсы древесины, доля строительства жилья на деревянной основе не превышает 1 %. Во Франции, Великобритании и Германии положение аналогичное.

Рис. 1. Процентное соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (железобетонные конструкции, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах

В Японии из-за высокой сейсмичности сложились многовековые традиции строительства очень легких жилых домов, поэтому доля строительства на деревянной основе достигает почти 50 %. Зато в Канаде, Финляндии и США доля строительства малоэтажного семейного жилья, возводимого на основе деревянных конструкций, достаточно велика: в Канаде – 82 %, Финляндии – 90 %, США – 95 % от общего объема малоэтажного строительства. При этом следует обратить особое внимание на тот факт, что страны с минимальными объемами домостроения на основе деревянных конструкций (Испания, Франция) имеют достаточно теплый климат, в то время как в северных регионах США, Финляндии и Канады преобладает суровый климат.

Лесные площади и ресурсы древесины на душу населения в мире составляют: в Канаде – 9,4 га и 815,0 м3 ; России – 5,2 га и 560,0 м3; Финляндии – 4,9 га и 351,0 м3 ; Швеции – 2,5 га и 313,0 м3; США – 0,9 га и 88,0 м3. В Беларуси произрастают в основном ценные породы деревьев, в том числе на долю сосны приходится 55,0 %, ели – 12,0 %, дуба и ясеня – 4,0 %, березы – 18,0 %, осины – 2,3 %, ольхи – 10,6 %. Учитывая, что ежегодный прирост запасов древесины в республике достигает 27,4 млн м3, при фактических объемах рубок леса в пределах 11–12 млн м3, можно с уверенностью утверждать, что Беларусь располагает достаточно большими лесными ресурсами для создания мощной базы строительства малоэтажных жилых домов на основе деревянных конструкций [2].

В практике зарубежных стран соотношения объемов строительства семейных и многоквартирных домов неоднозначны. Так, в США, Словакии и Польше преобладает строительство жилья в малоэтажных (семейных) домах (от 64,8 % до 88,9 %). В то же время в Латвии, Швеции и Литве картина противоположна – больше жилья строится в многоквартирных домах (от 62,6 % до 85,6 %). Но общей для всех (кроме США) в последнее время стала тенденция к увеличению доли строительства жилья в многоквартирных домах.

Противоречивость в динамике показателей роста доли малоэтажного строительства, по мнению авторов, объясняется эффектом «маятника», поскольку главным образом снижение количества строящихся малоэтажных (семейных) домов происходило в тех странах, где уже их предлагаемое количество значительно превысило спрос (их доля в Польше составила 88,9 %, США – 85,3 %, Словакии – 64,8 %). При этом падение спроса было вызвано ухудшением общей экономической ситуации и снижением доходов населения, особенно в Литве и Латвии.

Стремление к быстровозводимому и дешевому каркасно-панельному жилью в ХХ веке свойственно странам с большим приростом населения. Известно, что в США его прирост в различные периоды составлял 5 %–15 % в год, а в Канаде отмечается стабильный ежегодный прирост в 1 %–3 %. В Германии прирост населения в конце 1940-х годов составил 7 %–9 %, а в конце 1980-х – начале 1990-х годов он достиг 25 %–45 %. По мнению зарубежных экспертов, финансовые кризисы создают особые условия для широкого использования в посткризисный период строительных технологий, обеспечивающих быстрое возведение сравнительно недорогого жилья. Так, в США после «Великой депрессии 1929–1934 годов» последовал рост объемов строительства жилых домов на 17 %–22 % в год, в Германии после кризиса 1945–1949 годов объемы строительства жилых домов стали возрастать на 30 %–45 % ежегодно [1, 3].

ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ «КАНАДСКОЙ» ТЕХНОЛОГИИ ВОЗВЕДЕНИЯ ДЕРЕВЯННОГО КАРКАСНО-ПАНЕЛЬНОГО ДОМА

В процедуре оценки и выбора предпочтительной технологии малоэтажного домостроения, рекомендуемой к внедрению в стране, следует руководствоваться наличием достаточных запасов базового местного материала. По оценкам зарубежных экспертов, при наличии соответствующих лесных запасов предпочтение отдается деревянной каркасно-панельной технологии. Так, в Беларуси на душу населения приходится незначительно больше лесных ресурсов, чем в США (0,94 га против 0,90 га), но почти вдвое больше запасов древесины (144 м3 против 88 м3) [2].

Согласно данным мировой статистики, в мире 80 % всех малоэтажных жилых домов (до трех этажей включительно) возводятся по каркасно-панельной технологии. Согласно прогнозам экспертов Консультативного комитета по лесной и бумажной продукции ООН, к 2015 г. дерево станет главным стройматериалом.

Помимо ценных пород древесины, в лесном фонде Беларуси 31 % составляет древесина осины, ольхи, березы, которые являются основным сырьем для производства ориентированно-стружечной плиты OSB (Oriented Strand Board) – основного строительного материала каркасно-панельного домостроения. Данные плиты имеют высокие прочностные качества, а будучи погруженными в воду на 24 ч не разбухают и не изменяют своих прочностных качеств и размеров.

Зарубежные эксперты отмечают огромную положительную роль выбора стратегии домостроения, ориентированной на единую в стране технологию малоэтажного строительства. В качестве такой технологии в США и Канаде была избрана десятилетиями апробированная североамериканская технология – «канадский дом».

По канадской технологии в заводских условиях готовится стеновая панель на основе деревянного каркаса и древесно-стружечной прессованной плиты OSB, дополненная внутри утеплителем из минераловатной плиты или пенополистирола. Сборка панелей производится в заводских условиях. На монтажный стол гладкой поверхностью внутрь укладывается OSB-плита, которая из специальной установки покрывается слоем клея, а к плите приклеивается лист пенополистирола [4].

Каркасно-панельный дом площадью порядка 90–100 м2 собирается на площадке (непосредственно монтаж стройкомплекта) за 14 дней бригадой рабочих из 6–7 человек. Такая скорость достигается за счет готовности к сборке всех элементов дома, понятной и логичной их маркировки и технологичности самого строительного процесса.

Технология каркасно-панельного домостроения имеет следующие достоинства по сравнению с другими технологиями малоэтажного строительства:

– возможность строительства в любое время года;

– высокие темпы строительства;

– экономия при выполнении строительных работ нулевого цикла, стоимость которых составляет порядка 15 %–20 % от всей цены строительства малоэтажного дома. Малый вес конструкций позволяет снижать нагрузки на фундамент, что значительно удешевляет его. Так, деревянный каркасно-панельный малоэтажный дом в несколько раз легче кирпичного и в качестве фундамента может использоваться малозаглубленная монолитная плита или облегченный ленточный фундамент. Соответственно затраты на устройство фундаментов снижаются в 2–3 раза;

– экономия на транспортных расходах, эксплуатации машин и механизмов из-за малого веса зданий, возводимых по данной технологии. Появляется возможность обойтись без автокранов и тяжелой техники;

– экономия на внутренних отделочных работах. Дома, возведенные из газосиликатных блоков, при использовании традиционной штукатурки не дают идеально ровной поверхности стен, полов и потолков, поэтому требуются значительный объем штукатурных работ и соответственно дополнительные затраты на отделочные работы. В то же время к внутренней отделке каркасно-панельного дома можно приступать практически сразу после постройки;

– экономия затрат на отопление. Использование качественной теплоизоляции в стенах и потолочных перекрытиях позволяет создать из каркасно-панельных конструкций своеобразный «термос», который в закрытом состоянии может хранить тепло до 2–3 суток, не требуя дополнительного отопления, что существенно снижает затраты на энергоносители. Данная технология позволяет обеспечить высокие теплоизоляционные свойства конструкций при относительно небольшой толщине стен (до 20–25 см);

– экономия затрат на транспортирование конструкций, для которых не требуется применения тяжелой транспортной и монтажной техники, что в итоге создаст условия для заблаговременного строительства дорог и подъездных путей постоянного пользования;

– экономия условно-постоянных затрат за счет изготовления конструкций дома промышленным путем.

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ДЕРЕВЯННОГО КАРКАСНО-ПАНЕЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

К числу основных факторов, препятствующих применению каркасно-панельной технологии в малоэтажном строительстве Беларуси, можно отнести следующие:

1) отсутствие в стране единой концепции развития малоэтажного строительства;

2) недостатки системы лесопользования;

3) отсутствие к настоящему времени технических регламентов и типовых проектов в области строительства зданий с применением инновационных технологий и строительных материалов;

4) отсутствие соответствующей индустрии строительных материалов (плит OSB, энергоэффективных теплоизоляционных материалов и др.);

5) нестабильность загрузки производственных мощностей предприятий, специализирующихся на выпуске конструкций и материалов для малоэтажного домостроения;

6) нехватка квалифицированных проектировщиков, которые могли бы работать с новыми конструкциями и материалами;

7) проблемы, связанные с выделением земельных участков со стороны местных распорядительных органов;

8) слабое развитие инженерной инфраструктуры или ее полное отсутствие (сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.);

9) проблема источников финансирования строительства.

Одновременно с этим в практике отечественного домостроения сложились ошибочные стереотипы:

– большинство застройщиков неверно считают, что в США, где каркасно-панельные жилые дома составляют подавляющее большинство, погодные условия мягче белорусских. На практике дела обстоят совсем иначе. В большинстве северных штатов, не говоря о Канаде и Аляске, среднегодовая температура значительно ниже, снеговой покров такой же, а ветра намного сильнее;

– в отечественной практике щитовые каркасные дома возводились как временные, отчего сложилось общее отрицательное восприятие таких домов в качестве постоянного жилища.

СИСТЕМА МЕР ПО РАЗВИТИЮ СЕГМЕНТА МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

При строительстве и эксплуатации каркасно-панельных жилых домов обеспечивается двукратная экономия энергоресурсов и, самое главное, – такие дома являются экологически чистыми. Поэтому целесообразно принять все необходимые меры для развития в стране сектора современного малоэтажного домостроения.

Для этого в рамках выбранной государственной стратегии в области жилищного строительства целесообразно реализовать предлагаемые ниже меры.

1. В рамках выбранной государственной стратегии, учитывая опыт стран Северной Америки (США, Канада), Северной Европы, целесообразно рассмотреть вопрос о принятии решения перехода на единую (преобладающую) в стране технологию малоэтажного домостроения.

Каркасно-панельная технология позволяет использовать ее практически в любой области Республики Беларусь. При этом используется местное сырье (древесина). Кроме того, наиболее эффективно для строительства таких домов формировать бригады до семи человек из числа рабочих завода, изготавливающего домокомплекты. Надлежащие запасы древесины имеются практически в любом регионе Республики Беларусь, что позволяет сократить сроки ее поставки и соответствующие расходы.

2. Организовать производство инновационных строительных материалов, чтобы в дополнение к уже существующим производственным мощностям задействовать в стране полноценный сегмент современного малоэтажного домостроения.

В условиях снижения курса белорусского рубля по отношению к основным мировым валютам цена импортируемых материалов, применяемых в каркасном домостроении (плиты ОSB, эффективные утеплители, фиброцементный сайдинг, стекломагниевые листы, ветрогидроизоляционные пленки, пароизоляционные пленки и др.), ухудшает стоимостные характеристики малоэтажных домов.

Для справки : доля импортных материалов в их общем объеме, необходимом для производства базового дерево-каркасного комплекта дома общей площадью 90,2 м2 типа «Александрия» (производства РУП «Домостроение», г. Шклов), составляет более 19 %, что в текущих ценах соответствует 8,5 млн руб. Стоимость работ по возведению наружных стен и перегородок составляет около 20 %–25 % от общих затрат при строительстве малоэтажного дома [5].

В связи с этим, целесообразно проработать вопросы включения в Государственную программу импортозамещения производства в необходимом количестве следующих инновационных материалов, на которые имеется устойчивый спрос:

– крупноразмерные и влагостойкие ориентированно-стружечные плиты OSB. Плиты OSB-3 при ввозе на территорию Республики Беларусь облагаются таможенной пошлиной в размере 15 %. Поэтому при использовании плит OSB отечественного производства цена изготовления в заводских условиях комплекта каркасно-панельного деревянного дома уменьшится на 3 %. Строительство в Республике Беларусь одного завода, производящего 200 тыс. м3 плит OSB в год, обеспечит возведение более 1,8 млн м2 малоэтажного каркасно-панельного жилья в год;

– брус PSL. Данный материал из склеенных спрессованных параллельных волокон дерева по прочности намного превосходит как массив дерева, так и клееный брус;

– фиброцементный сайдинг. В производстве данного вида сайдинга используются цемент, песок, вода, минеральный наполнитель и армирующие волокна целлюлозы. Цветное покрытие на основе акрилата позволяет намного продлить срок службы облицовки, так как не впитывает воду, обладает высокой стойкостью к выгоранию и механическим воздействиям;

– теплоизоляционные материалы (стекловата). Благодаря структуре материала и особенностям волокон продукты из штапельного стекловолокна обладают рядом выдающихся свойств – высокой теплоизолирующей способностью при малом весе, эффективной звукоизоляцией в конструкциях и отличным звукопоглощением;

– влагостойкий гипсокартонный лист. Обладает пониженным поглощением влаги и состоит из гипсового сердечника с добавлением гидрофобизированных добавок и специального картона, который выполняет функцию каркаса, приклеенного клеем в заводских условиях. Влагостойкий гипсокартон экологически чистый отделочный материал, обладает способностью впитывать избыточную влагу и выделять ее в окружающую среду. Применение влагостойкого гипсокартона исключает использование мокрых процессов, что увеличивает скорость производства работ;

– стекломагниевый лист (СМЛ). Представляет собой многослойный материал, состоящий из следующих слоев: лицевой поверхностный слой, армирующая стеклосетка, слой магнезиального связующе­го с наполнителем, второй слой армирующей стеклосетки, покрытие внутренней стороны СМЛ.

Развитие на территории Республики Беларуси производства эффективных (сбалансированных по качеству, цене, потребностям рынка и сырьевым возможностям) строительных инновационных материалов в сочетании с новыми технологиями домостроения позволит увеличить ассортимент строительной продукции, улучшить ее качество, а также снизить объем импорта, что в конечном итоге приведет к оптимизации стоимости строительства.

3. Доработать существующую нормативную правовую базу для обеспечения беспрепятственной организации и осуществления массового малоэтажного домостроения с применением приоритетных технологий.

4. Создать обстановку организационно-административного благоприятствования к осуществлению строительно-монтажных работ при сборке каркасных домов собственными силами предприятия-изготовителя.

Расчеты подтверждают, что монтаж домокомплекта и выполнение отделочных работ бригадами, созданными при заводе-изготовителе, позволяют снизить стоимость этих работ на 22 %–25 % (30–34 млн рублей – при возведении жилого дома общей площадью порядка 90–91 м2; данные приведены по состояниюна 01.08.2010).

Создание собственных строительных бригад в составе завода-изготовителя домокомплектов позволит добиться значительной экономии по статьям «Плановые накопления» и «Накладные расходы». Что касается участия подрядных организаций, то они по заказам органов местных советов должны выполнять работы нулевого цикла (фундаменты, земляные работы), по устройству инженерных коммуникаций и дорог, по благоустройству территорий застройки. Такая практика получила положительную оценку в Белгородской и Нижегородской областях Российской Федерации.

Результаты хронометража фактического монтажа домокомплекта и выполнения отделочных работ бригадой строительного подразделения, созданного при заводе-изготовителе (РУП «Домостроение», г. Шклов), показали, что трудоемкость этих работ в сопоставлении с подрядной организацией, руководствующейся ресурсно-сметными нормами (РСН), оказалась почти в 2 раза меньше – в пределах 527 чел./ч против 999 чел./ч по ресурсно-сметным нормам (таблица 1) [6].

Таблица 1. Сопоставление фактических затрат труда при строительстве каркасно-панельного одноэтажного одноквартирного дома на деревянной основе (Б.181-00-123.09) и затрат труда согласно ресурсно-сметным нормам

Вид работы Затраты труда, чел./ч Фактические – при выполнении монтажа собственными силами завода-изготовителя (бригада 6 чел.) Принимаемые подрядной организацией согласно РСН
1 Земляные работы    
1.1 разработка грунта экскаватором 3 чел./ч + 4 чел./ч = 7 21
1.2 то же, вручную (засыпка) 24 20
2 Фундаменты монолитные бетонные 73,6 121
2.1 гидроизоляция стен 12 8
3 Сборка стен    
3.1 наружных 72  
3.2 внутренних 24 108 197
3.3 фронтонов 12  
4 Сборка перекрытий 36 49
5 Монтаж стропильной системы 96 163
6 Устройство кровли из асбестоцементных листов (шифер) 96 103
7 Установка оконных блоков 16 92
8 Установка дверных блоков: наружные (две двери) внутренние 2 – 6 –
9 Устройство полов 32 53
10 Внутренняя отделка (гипсокартон, обшивка потолков) 24 166
Итого 526,6 999

По рассмотренному строительству конкретного дома площадью 90,2 м2, возведенного по каркасно-панельной технологии, стоимость 1,0 м2 общей площади при выполнении монтажа и строительных работ силами бригады в шесть человек из состава завода-изготовителя составила порядка 480 долл. США (стоимость непосредственно строительного домокомплекта – порядка 340 долл. США за 1 м2). В то время как при выполнении строительно-монтажных работ подрядной организацией стоимость 1 м2 общей площади выросла до 636 долл. США. Стоимость 1 м2 приведена по состоянию на 01.08.2010 без учета затрат на устройство соответствующей инженерно-транспортной инфраструктуры.

Для определения фактической стоимости малоэтажных быстровозводимых объектов целесообразно применение индивидуальных расценок, отражающих особенности каркасной технологии, не требующей при монтаже конструкций тяжелой техники. Необходим постепенный переход на ресурсный метод определения стоимости, учитывающий особенности данного объекта и наиболее точно отражающий все затраты, формирующие стоимость данного объекта.

5. Обеспечить беспрепятственное предоставление земельных участков под малоэтажные дома, строящиеся в рамках программы малоэтажного домостроения, а также заблаговременно создать необходимую инженерную и социальную инфраструктуру в отведенных для малоэтажного строительства микрорайонах. Сокращение сроков согласования проектных решений и вопросов строительства малоэтажного жилья находится в компетенции государственных органов. Целесообразно обеспечить безвозмездное предоставление государством земельных участков под строительство с оговоренными условиями.

Полезным в этой части может стать опыт Белгородской и Нижегородской областей России [7]. Нельзя забывать о том, что хотя стоимость строительства индивидуального малоэтажного жилья может быть и невысокой, значительных средств потребует решение вопросов обеспечения земельных участков внешней инженерной инфраструктурой. Ориентировочная стоимость наружных инфраструктурных сетей и объектов водопровода, газоснабжения, электроснабжения, а также дорог и благоустройства общих площадей составляет порядка 20 %–25 % от общей стоимости одноэтажного дома в зависимости от удаленности магистральных инженерных сетей.

Органы местной исполнительной и распорядительной власти в состоянии обеспечивать:

– выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией;

– содействие гражданам в получении согласований по отводу земельных участков, организации кооперативов застройщиков;

– сокращение процедур, связанных с предоставлением участка, оформлением разрешительной документации;

– информирование населения об имеющихся свободных и готовящихся к освоению земельных участках; ежегодная публикация отчета об использовании земель, в том числе под индивидуальное жилищное строительство, в средствах массовой информации;

– проведение инвентаризации земельных участков, планируемых для выделения под массовую комплексную малоэтажную застройку, состояния их инженерной подготовки, наличия землеустроительной и архитектурно-планировочной документации, с целью установления контрольных параметров в разрезе городов и населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство и закрепления этих участков за застройщиками.

Необходимо тщательно разобраться и устранить проблемы искусственно созданного и поддерживаемого на местах дефицита земельных участков под малоэтажное домостроение.

6. Ускорить организацию массового индустриального производства малоэтажного жилья путем наращивания мощностей по производству конструкций и деталей, используемых в этом виде строительства. Последующая комплектность и своевременность поставок – основной фактор экономии средств и сокращения сроков ввода домов.

Помимо прямого эффекта – наращивания ввода жилья, – применение технологии каркасного домостроения позволит существенно снизить стоимость обслуживания кредитов на строительство по сравнению с традиционными способами строительства. Простая концепция монтажа, строительные элементы, подготовленные в промышленных условиях в точном соответствии со строительными чертежами, пособие по сборке деревянных домов дадут возможность осуществлять монтаж собственными силами компаний-производителей, экономя затраты (бюджетные средства) заказчика. Основной проблемой деятельности предприятий, специализирующихся на выпуске конструкций и материалов для малоэтажного строительства, является проблема платежеспособного массового спроса. Сегодня создание предприятия для массового индустриального производства малоэтажного жилья возможно лишь при выполнении следующих условий:

– подготовка площадок, сооружение дорог, устройство фундаментов и т. д., а не только производство деталей;

– создание целых микрорайонов городов со всей социальной инфраструктурой (поликлиниками, школами, детскими садами и т. д.)

7. Разработать региональные программы комплексного развития малоэтажного жилищного строительства посредством осуществления комплексной застройки территорий под данный вид строительства.

Комплексное освоение территорий - это создание новой городской среды обитания на основе комплексного и сбалан­сированного градостроительного решения при соблюдении принципов сохранения природной среды и устойчивого социального и промышленного развития территории. Сегодня нужно развивать именно комплексную застройку территории, потому что потенциальные жители должны понимать, где они будут работать, как смогут добираться до рабочего места, каким образом они будут получать социальные услуги, такие как здравоохранение, образование и т. д.

8. Отработать гибкую и эффективную систему льготного кредитования застройщика, поставщика домокомплекта и подрядчика при осуществлении комплексной застройки районов с малоэтажными (односемейными) домами.Основное требование заключается в том, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов эконом-класса (общей площадью от 90 до 150 м2). При этом площадь земельного участка при индивидуальном доме может составлять 800–1000 м2.

Прекрасно зарекомендовавшая себя в Германии за 200 лет земельная ипотека подразумевает поэтапность выделения средств на строительство жилья. Сначала застройщик получает сумму на инженерную подготовку участка и строительство фундамента под залог земли. Потом участок с уже возведенными объектами переоценивается, и застройщик получает следующий транш уже под более ликвидный залог, потом еще раз. Это позволит человеку вовремя получать деньги, достаточные для строительства, а банку – распределить и уменьшить свои риски.

9. Проработать вопросы по созданию консультационного центра, оказывающего деловые услуги компаниям, внедряющим инновационные материалы и конструкции в секторе малоэтажного и среднеэтажного домостроения. Особое место должна занимать экономическая экспертиза инвестиционных проектов, направленных на организацию производства материалов и конструкций для сектора малоэтажногожилья, поскольку отдельным организациям и предприятиям, осуществляющим нововведения, трудно оценить возможный экономический эффект и риски. В компетенцию специалистов данного консультационного центра входил бы анализ динамики потребности в предлагаемой к рассмотрению производителем продукции (например, цементно-стружечные плиты и другие материалы и конструкции), влияния технологий-заменителей домостроения на емкость рынка производимой продукции. Данный консультационный центр мог бы разрабатывать технические регламенты для малоэтажного строительства с учетом особенностей этого вида строительства и современных требований энергосбережения, без которых невозможно обеспечить необходимое качество строительства.

10. Местным распорядительным и административным органам обеспечить проведение мониторинга всех групп населения Республики Беларусь (в том числе бюджетников, молодых семей, сельских специалистов и т. д.), нуждающихся в улучшении жилищных условий, на предмет их участия в реализации проекта массового малоэтажного жилищного строительства, а также сконцентрировать достоверную информацию о наличии и состоянии ветхого и аварийного жилья в разрезе районов (областей).

11. Для активизации конкурентной среды на рынке малоэтажного жилищного строительства разработать программу и условия проведения открытого конкурса:

– эффективных проектов строительства малоэтажных жилых домов;

– среди застройщиков (инвесторов) – по критериям: качество, сроки, цена;

– среди подрядных организаций – по строительству на участках малоэтажной застройки и инженерному обустройству территорий.

12. Организовать через средства массовой информации информационно-разъяснительную работу о перспективах развития малоэтажного жилищного строительства, преимуществах проживания в малоэтажных дерево-каркасных домах, обеспечивающих высокое экологическое качество и двух-, трехкратную энергоэффективность.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реализация предложенных мер по наращиванию объемов малоэтажного домостроения обеспечит существующую прибавку в количестве вводимого в республике доступного по цене, энергоэффективного и экологически качественного жилья. В случае оперативного принятия соответствующих мер, дополнительные объемы ввода жилья в 2011 году могут достичь 800 тыс. м2, что будет существенным вкладом в реализацию республиканской жилищной программы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Балаев, С. Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http :// www . marketologi . ru / balaev / foreign . doc . – Дата доступа: 07.11.2009.

2. Лесные ресурсы Республики Беларусь [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http :// www . invest . belarus . by . – Дата доступа: 12.11.2009.

3. Зайцев, И. Германский опыт строительства быстровозводимого малоэтажного жилья [Электронный ресурс] / Технология строительства. – 2008. – № 1. – Режим доступа: http :// www . ard - center . ru . – Дата доступа 11.11.2009.

4. Строительство малоэтажного дома по каркасной технологии [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http :// www . ontario . web - box . ru . – Дата доступа: 17.11.2009.

5. Экологичные и экономичные дома – за 3 недели. [Электронный ресурс] / ООО «ПФК Ф Филиал «Домостроение» РУП «Завод газетной бумаги». – Режим доступа: http :// www . domostroenie . by . – Дата доступа 20.01.2010.

6. Типовой проект Б.181-00-123.09 Одноэтажный одноквартирный жилой дом с трехкомнатной квартирой с деревянными каркасными стенами с возможностью устройства мансардного этажа. Альбом 2. ОАО «Могилевгражданпроект».

7. Данные об итогах реализации программы малоэтажного строительства в Белгородской области в 2008–2009 годах России. Информация кооператива «Свой дом», Белгород, декабрь 2009 г.

rss